中国房地产税改革需要澄清的八个问题,强征物业税恐致楼市崩溃

  七、现有的房屋产权有着各种不同的性质,并按不同性质、不同规定享有不同的权利。如有大量的自建房,无法进行公开的市场交易;如有大量的拆迁房,其中有自有产权,有租用产权不同;如有大量的经适房,没有土地使用年限,也未交纳各种税费,但楼上、楼下的同样房屋补交了部分费用后,变成了有使用年限的商品房;如限价房并不能在有限的时间内自由交易;如公有产权房,只能按规定进行交易;如房改房,有的是全部产权,并是由单位购买商品房后再福利分配的,有的是非商品房(即未交纳土地出让金,甚至没有使用年限)房改的,有的是92%-96%的非全部产权,有的房改房面积中并非包括全部分摊的公共面积,有的则分摊了各种公共面积,有的能自由交易,有的则不能进行交易,只能由原分配单位回购;如公有的租赁住房或私有的只能租赁的住房,有的是交纳了住宅的土地出让金却被改为公建的,有的是交纳了公建的土地出让金却被改为住宅的,还有许多原有住房并未交纳任何土地费用,有的是解放前就留下来的祖宅。

物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是财产保有环节的一个税种。从税制原理来看,居民土地、房屋等不动产财产越多,其税基就可能越大。从具体开征物业税的方式来看,估计有两种,一种是象征性的试点征收,另一种是实质性的全面性严格征收。

  地方公共服务会通过资本化成为房地产价值的一部分,公共服务水平的增加会带来房地产价值的增加。这是国内外很多学者验证的观点。从过去我国房地产市场的发展速度来看,土地出让金中包含的对未来公共服务增加的预期总体上是低于实际公共服务的支出的。这意味着地方政府还通过其他财政和税收收入来提供和改善地方公共服务,实现了房地产价值的不断增加。在公共服务成本分担机制上,公平的做法是享受公共服务带来的房产增值的人来承担公共服务支出,增值越多,纳税越多。而我国现行财税体制下,地方政府的税收以消费环节税收为主,难以体现上述这种“基本公共服务-房地产增值-纳税”之间的对应关系。

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  七、国际上对“房产贵,收入低”的老人可以采用延期纳税的办法

  按套减免必然导致留大去小,产生更大的不公平。如按面积扣除,则更是可笑。全国城市的房均面积之低也许是很多人根本就没想到的。如按人均或户均扣除一定面积之后,可征收的住房则少之又少了。或许那些独生子女家庭、独居老人就都成了被征税人。而且无论按何种方式减免,都会像限购政策逼许多人假离婚一样,会衍生出各种各样的避税方式,很难实现真正的公平。

 

  相比于其他税收,房地产税需要对辖区内全部房地产价值进行定期评估,而且要对广大纳税人来征收税款,因此其征管成本更高,难度也更大。随着评估技术的发展,房地产税的征管成本将会得到大幅降低。

  如按现行非法律许可的上海、重庆的试点方式征收,那么不如将这种税直接定义为富人税。这不过是在个人所得税之外,再对富人增加的一种收入税,而并非财产税。土地出让金是商品房购房者支付的一种额外税,再对大面积商品房和高价商品房征税,只能是一种特殊的富人税,而非公平的财产税。

另一方面,物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看,物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收,而对自住房屋则采取免征或少征的做法。而对非自用型商品房进行征收,将导致投机客的持房成本提高。物业税的性质是财产税和保有税,不同于股票市场的印花税,印花税是流转税,物业税的保有税性质将使炒房客手上的商品房成为烫手的山芋,捏在手里的感觉是不舒服的。因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。

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  如要继续实行土地出让,同时征房产税,那么是否应对未交纳土地出让金的房产先征收,已交纳了土地出让金的住房在期满后征收呢?这样再实行一定减免则可能实际可征收的税就更少了。

在象征性试点征收的方式上,我认为,整体性的实质影响肯定有限,只是起到一个吓唬人的作用,当然,这也将给试点城市带来一定的不公平,将遭到试点城市人民的反对,这样很难行得通。

  因此,在中国的房地产税改革中,如果有必要采用一定的税收减免措施,一定要控制减免的范围和规模,尽可能减少扭曲。

  在中国让房价高挺的不仅是各种税收和城市公共资源的吸引力,最主要的是招拍挂的土地出让制度。只有土地成本的大幅下降,才能让房价下行。

鉴于物业税的开征是一个关系到千家万户的重大工程,因此,不能草率开征,否则将会“伤筋动骨”,特别是很容易造成中低收入家庭负担过重的后果,物业税的开征是一个稳步推进的过程,如果在“十一五”期间我国强制性征收物业税,并相应取消相关收费,这将给房地产市场带来重磅炸弹,届时,房价将得到有效的抑制,但部分房地产开发商也将面临倒闭的危险,从“十一五”这个时间来看,我预计,房地产市场将于2010年前后出现拐点。

  房地产税改革应当在调整现行房地产相关税收,清理不合理收费的基础上进行。这一点在今年“两会”财政部长答记者问中也提到了。因此,房地产税改革将会推动房地产相关税收结构的调整,以及地方政府收入结构的调整,并非单纯的“加税”。

  我希望能尽快出台中国的房地产税法,并希望通过房地产税法推动改革,打破现行的各种双轨制。

物业税的开征,最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降。据估算,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中,有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,现在的开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。

  五、“普遍征收”还是“只征高端和多套”?

  八、由于住房分配和自建房导致的住房私有化率高,并不能用是否拥有住房和是否拥有两套或以上住房来证明住房拥有者的收入水平。如拆迁房可能拥有多套住房,但不证明其收入水平高,房改房、自建房更是如此。因此只根据住房情况征税来调节收入水平,不但不能解决贫富差距问题,也无法解决公平问题。

另一种是按照税务总局的部署,在“十一五”期间强制并严格征收,这种方式无疑会对房地产市场带来很大的影响,以国外为例,房地产开发环节的税收负担很轻,税收主要集中在持有(保有)环节,因此,由于持有环节税收很重,人们买房不仅要看自己现实的购买能力,还要考虑和衡量未来的居住成本。这样的话,大户型住房并不像我们这里如此受欢迎。因此,物业税不仅对抑制房价上涨有用,对防止住房市场比较严重的供应性结构失衡问题(即民众普遍需求量大的中小户型、中小套住房供应不足,而超过一般民众购买力的大户型住房供应过剩)也大有裨益。但是,如果这样严格征收的话,我国的房地产市场在物业税的重负下将面临崩溃的局面。

  第三类减免措施是限制房地产税的税率。最典型的案例是美国加州,法律规定在任何情况下房地产税税率不得超过1%。此外,在一些国家还对住宅设置了较低的税率。例如在加拿大不列颠哥伦比亚省,住宅房地产税税率远低于工商业房地产。在新加坡,住宅房地产税税率低于其他类型房地产。

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另外,物业税开征后,在政府增加土地供应时,将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前,地方政府不但财政收入大部分依赖土地,而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后,土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外,在出让期内每年还要交纳年租,这具有递延效应,降低了地方政府过度批租的可能,从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨,也抑制了房价的上涨。

摘要:中国 房地产 税改革需要澄清的八个问题 来源:北大林肯中心
作者:北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心刘威
2018年的两会期间,房地产税再次成为社会关注的热点。两会之前,时任财政部长的肖捷发表文章提出了房地产税要遵循立法先行、充分授权、…

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永利402登录,沉寂一段时间后,物业税的讨论又浮出了水面,最近一段时间,有市场人士预测,物业税正式征收可能在2008年。

  来源:北大林肯中心

  要建立中国的房地产税,就必须进行一系列法律、税制的改革。否则,不但无法解决立法中的各种冲突与矛盾,反而会增加新的社会矛盾和冲突。

  房地产税批量评估系统和基础数据库的建立主要是一次性的投入,每年定期维护的成本并不高。在各国实践中,地方政府通过一次性的投资,建立计算机辅助批量评估系统和数据采集系统,房地产税的征管效率和准确度得以提高,房地产税收入的增加远超过系统建设的成本,同时还降低了争议数量。

  很多人认为,这是为征收房地产税做准备,建立不动产统一登记制度就是要摸清个人手里的房地产情况,时机成熟后,全面开征。

  本文在发表于中国社会科学论坛(2018.1)的《中国房地产税改革需要澄清的六个问题》一文基础上补充修改形成。北大-林肯中心刘志主任对本文的修改提出了宝贵意见。

  四、房地产税应有明确的用途。全球的房地产税大多由地方政府和议会先确定税收用途,由议会根据用途确定税率。但中国目前除部分税收确定了专项用途之外,大多未有明确支出规定。但对财产征收的税收应明确其与保护财产和使财产增值相关的用途,并扣除或减免现行已征收的与财产税相关的税收。

  三、房地产税改革的目的并非简单的“加税”

  比如,吉林省财政科学研究所所长张依群就表示,可以说,不动产统一登记制度和全国信息数据联网制度的建立,意味着房地产税离我们越来越近。

  简单来说,延期纳税是指纳税人可以申请推迟缴纳一部分房地产税,在未来房屋出售或者继承的时候,一次性支付推迟缴纳的税款。同时,地方政府会在申请延期纳税的房产上附加一个税收扣押权(Tax
Lien)。当房屋出售或继承时,政府有权优先获得相应的房地产税。延期纳税是保障老年人居住权利的一项措施,因此申请人必须满足一系列的条件,例如申请人必须是老年人,所申请的房屋必须是其主要居所,其可支配收入必须低于一定水平等等。

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  第二类减免措施主要是针对税基,也就是房地产评估价值来设计的,包括限制计税价值增长幅度,延长评估价值更新的周期,对计税价值按一定比例减免等。在美国的一些州,对住宅的税基增长幅度设置上限,例如佛罗里达州、伊利诺伊州等。在欧洲一些国家,政府多年不更新房地产的计税价值,结果是计税价值远低于市场水平。此外,美国一些州直接对房地产计税价值“打折”,例如规定房地产评估价值的75%作为房地产税的税基。对于税基的限制并不能有效地实现税负的降低,因为税收总额是由税基和税率两个因素共同决定的。相反,对于税基的限制更容易造成纳税人之间税负的不公平。

  房地产税本应是针对所有有房者征收的财产税,应由房产财产所有人支付。但由于中国居民取得房产的方式并非都来自于商品化,因此这种背景之下的税无论如何征收都有立法中的严重缺陷。

  未来中国的房地产税改革,有必要在两种方案之间寻求平衡点。而“普遍征收”的做法更加符合房地产税作为地方税的特点,应当作为房地产税改革的最终目标。一种可能的方案是,在房地产税推出的初期,通过设定一定的税基减免额来控制实际纳税人的范围,尽可能减少公众的反对。随着住房价值的自然上涨,合理控制税基减免额的调整幅度,实现征税范围的逐步扩大,最终实现“普遍征收”的目标。

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