解决农村城市化历史违建,只有小部分符合条件

摘要:深圳楼市传来大消息!小产权房要转正?
7月27日,为全面清理、甄别处置农村城市化历史遗留违法建筑,深圳市规委和深圳市法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》(以下简称意见稿)。
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中新网深圳7月27日电
深圳市拟修订出台《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》(简称:《处理办法》),在尊重历史、实事求是、依法依规、分类分步、综合施策原则的基础上,对2009年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑全面实施安全纳管,并以此为前提,依法拆除一批、没收一批、处理确认一批,以拓展产业发展空间,促进公共服务均等化。

缘由:近日,深圳市规土委透露,目前正在修订《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》,拟对符合“一户一栋”的原村民住宅类历史违建、学校、医院等公共配套类和生产经营性历史违建予以优先处置。

  深圳楼市传来大消息!小产权房要转正?

《处理办法》将处理重心聚焦于产业类和公共配套类两类历史违建,从2018年7月27日开始向社会各界公开征求意见。深圳市规划国土委和深圳市法制办方面表示,有关单位和个人可在2018年8月27日前通过深圳市规划国土委和市法制办官方网站、电子邮件、信函等方式反馈意见。下一步,将充分吸收社会各界的意见和建议,进一步修改完善《处理办法》,争取尽快发布实施。

深圳三十多年的城市化进程,不仅创造了城市光鲜亮丽的外表,还为这个年轻的城市带来了三分之一的违建。它们的存在阻碍着城市前进的脚步,政府也一直不断出台政策寻求着最佳解决办法。但许多规定经过各种报道的渲染发酵,反而让吃瓜群众一脸懵逼:历史违建是什么,难道就是平常说的小产权房吗?那这个政策是不是表示小产权房要转正了?转正以后政府征收房子补偿标准会变高?

  7月27日,为全面清理、甄别处置农村城市化历史遗留违法建筑,深圳市规委和深圳市法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》(以下简称意见稿)。

历史违建是城市高快速发展历史背景下的遗留问题,为逐步解决这一问题,深圳市政府于2013年12月30日出台了相关文件,开展了为期15个月的试点工作。

面对大家的困惑,像小太阳般温暖的楼校长坐不住了,今天就跟大家好好聊聊关于历史遗留违建的话题。

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据悉,国家于2016年发文,要求用5年左右时间,全面清查并处理建成区违法建设。

什么是历史违建?

  比较重磅的信息有两点:

《处理办法》主要内容有:一是坚守安全保障底线,全面施行安全纳管。由政府组织开展房屋结构、消防、地质灾害等安全隐患排查、整改和日常监管。整改后仍无法满足安全使用要求的,不得出租、进行经营性活动,应当在显著位置悬挂安全警示标识;二是依法拆除没收一批。规划土地审查过程中,对非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地、占用基本农田、占用一级水源保护区用地、压占原水管渠蓝线、不符合橙线管理要求、位于土地利用总体规划规定的禁止建设区以及占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地在内的七种情形的产业类和公共配套类历史违建,依法拆除或没收;三是依法处理确认一批。不存在依法应拆除或没收情形的,按照分类处理、先易后难、区别主体、逐个推进思路,区别用途和主体,经建设时间核查、权属调查、分宗定界、规划土地审查、质检和消防检测、缴纳罚款和补缴地价等程序后,予以处理确认。产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可一步到位确认为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。其中,生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价,商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

关于到底哪些建筑属于历史违建,政府已有详细规定,主要是根据深圳1999年和2004年两次农村城市化改造的时间来界定的。简单来说,就是只有政府“盖章”的才能叫历史遗留违法建筑。详细规定如下:

  产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可直接申请为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。

在开展产业类和公共配套类历史违建处理的同时,深圳将持续保持查违高压态势,确保违建“零增长”、存量“负增长”。

农村城市化历史遗留违法建筑包括五类:

  其中,生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价,商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

据悉,深圳此次不处理住宅类历史违建,并将严厉打击违法建设和非法销售行为,按照国家关于房地产市场调控的要求做好相关工作。

(一)原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑;

  这意味着,深圳产办类“小产权”补缴地价50%就可以转正。

(二)1999年3月5日之前所建的符合 “两规”处理条件,尚未接受处理的违法建筑;

  全方位解读:

(三)1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑;

  涉及哪些建筑?影响几何?

(四)1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑;

  意见稿是对2009年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑全面实施安全纳管,并以此为前提,依法拆除没收一批、处理确认一批。

(五)2004年10月28日之后至《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。

  在开展产业类和公共配套类历史违建处理的同时,将持续保持查违高压态势,开展查违三年攻坚行动,绝不允许新增1平方米违建。

(注:“两规”指《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》)

  需要注意的是,根据文件解释:

敲黑板啦,历史违建是指所有违背国家法律法规的强制性规定而建造的房屋,它包括小产权房,但又不局限于这一个类目。那么,它们之间的差别具体是什么呢?

  产业类历史违建,包括生产经营性和商业、办公类历史违建。而生产经营性历史违建,是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。

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  商业、办公类历史违建,是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务(含餐饮、娱乐)、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

深圳农民房

  办法所称公配类历史违建,是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

1合法性:

  意见稿所针对的是产业类和公共配套类两类历史违建,即住宅类历史违建并未包含在内。

“小产权房”分两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,由乡政府或村政府统一颁发产权证;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。即,前一种小产权房是合法的,后一种则是违法的。

  多位业内人士指出,该文件的落地,将加快深圳推进城市更新。新增加的合法用地将纳入城市更新申请测量,有利于推进城市更新进度。

至于历史遗留违法建筑呢,顾名思义,都是不合法的。

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为:

2交易权:

  历史遗留违法建筑转换为商品房性质房产,会大规模增加城市更新的速度,同时释放出来的房产将非常可观,可能会对市场供需关系带来大反转。

合法的小产权房,村民只享有使用权,将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能自由交易。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称:

历史遗留违法建筑,按照相关规定确认产权之后,一部分建筑可补缴地价申请转为商品性质,进入市场流通,即能自由交易。

  通过此类补缴地价的形式进行“转正”,是比较务实的做法。

楼校长总结了一下,两者间的差别其实就两句话:一部分小产权房是合法的,但是不能交易;历史遗留违法建筑是不合法的,但可以经过一些手续变得合法,并进入市场交易。

  一方面有助于此类房源真正纳入管控,有助于防范违章建筑无管控的尴尬现象出现;

历史违建处理办法

  另一方面通过此类补缴地价,真正从市场化的角度进行整改,即对违法行为进行了惩罚,也有助于土地财政收入的增加。

《历史遗留违法建筑处理决定实施办法》规定,根据历史遗留违法建筑的违法程度,土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划等要求,对于历史遗留违法建筑有三种处理方式:确认产权、依法拆除或者没收、临时使用。

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